奠基仪式过后没几天，陈正宏把孙德茂商业体项目的全部公开资料整理成了一份报告，送到吴建军的办公室。厚厚一沓，从土地出让公告到规划公示文件，从环评报告到施工许可证，按时间顺序排得整整齐齐。

吴建军翻开第一页。报告不是简单的资料汇编，陈正宏在每一份文件旁边都标注了要点——土地出让金比市场评估价低了百分之八，规划许可审批比常规流程快了近两个月，环评公示期内收到的公众意见只有三条，全部是“无意见”。

“流程走得快不稀奇，”陈正宏坐在对面，手指点在规划许可那一页上，“市长说过要给重点企业开绿色通道，他在省里跑得也勤，审批加速是正常的。但这份环评报告的附件里列了一份周边影响评估，评估范围覆盖了整个老工业区。这说明他在做前期调查的时候，把你们的项目纳入了自己的评估框架。”

吴建军继续往下翻。报告最后一页是陈正宏自己写的一份对标分析，把孙德茂的商业体业态与老工业区现有的业态逐一做了对比——老工业区创意园区里有个非遗手工艺展示馆，孙德茂的商业体就规划了一个高端手作体验馆；社区食堂定了快餐平价，商业体就计划引进米其林推荐餐厅；安置小区配套了一个社区图书室，商业体就规划了一个会员制书吧。

“这些不是拍脑袋想的。”陈正宏说，“每一个业态都能在你们的项目里找到对应的参照物，但做法完全反着来——你们做大众，他做高端；你们保本，他逐利；你们对内开放，他设门槛。”

吴建军靠在椅背上。他不是觉得孙德茂抄袭——对方做的业态没有侵权，走的流程没有违规。“他是用我们的项目做了市场调研。我们把老工业区的人流、消费习惯、社区需求都摸了一遍，他直接拿现成的。”

陈正宏点点头：“而且他判断这里有足够的消费分层空间。你们做的是基础层，他做的是溢价层。两种模式在一条街的两边，迟早会撞上。”

办公室外面搅拌机的声音传进来，闷闷的，像远处的雷。吴建军从那份对标分析里拿起一页——社区食堂与米其林餐厅的对比——看了很久，然后放下。

“韩树林那边有回音吗？”

“还没有。”陈正宏说，“他给我回了条短信，说‘再等等’。”

“那就等等。”吴建军站起来，走到窗口，看着对面孙德茂的工地。那边的围挡是新竖的，墨绿色的铁皮上印着德茂集团的logo。他想起孙德茂在奠基仪式上那句话——“老工业区那个项目，你花了两年，我这刚动工，将来还有很多地方要向吴总请教。”当时没觉得什么，现在才听出另一层意思：你干了两年，我两个月就把模式摸透了。

他转过身：“这份报告，重点呢？”

陈正宏把最后一页翻过来。上面只写了三行字：“第一，他在供应链上暂时卡不了我们的脖子。第二，他的商业体能引流，也能分流。第三，他真正的压轴戏还没亮出来。”

吴建军说：“是业态互补。”

陈正宏抬头看他，吴建军重复了一遍：“他真正的压轴戏，不是跟你打价格战——是跟你做业态互补。两边业态加起来覆盖了整个消费段，从高端到平价一网打尽。等两边的客流稳定了，他就可以用商业体赚的利润来养周边地块的开发。到那时候，老工业区就是他的配套。”